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2014年別墅市場走熱 低總價別墅形勢看好
新浪樂居訊 2014年開年，北京市住建委發放的首批4個預售許可證中，其中有兩個高端住宅項目泰禾北京院子和閱園成功解禁拿證，引發瞭業界對2014年北京樓市高端市場的無限遐想。
高端市場供應加大的背景下，北京別墅市場又將呈現怎樣的走勢？回顧2013年，北京別墅市場成交瞭3030套，創"史上最嚴厲"宏觀調控之後近三年來的成交新高，2013年的別墅市場熱度會否在2014年延續？2月25日下午，"論道•2014北京別墅趨勢"論壇召開，北京市房協秘書長陳志、亞豪機構市場總監郭毅、偉業投資顧問市場發展部總監張思翼、龍湖·好望山項目營銷總監王芳、京華時報房地產事業部副主任邱暘等，共同論道2014年別墅市場走勢。
物以稀為貴的市場大勢將延續
剛剛過去的2013年，北京別墅市場-呈現整體向好的趨勢，然而整體供應卻依然處於低位，由於限墅令出臺之後，市場供應不足，別墅市場主要來自於對存量市場消化，未來隨著政策的推行，"物以稀為貴"的大勢預計還將繼續延續。
早在2003年，國土部就首次發佈停止別墅類用地的土地供應禁令，此後數次重申禁墅令，2012年，再次強調住宅項目容積率不得低於1，再次從事實上讓純別墅用地成為"絕版"。
根據亞豪機構市場總監郭毅的介紹，2013年北京別墅市場實現產品成交3030套，創造瞭自"史上最嚴"宏觀調控之後近三年來的成交新高，同時2013年北京別墅市場成交均價為28971元/平米，同比上漲瞭18.1%，刷新瞭歷史紀錄。而與此相對應的是，去年別墅市場的供應量全年僅有2000套左右，整體供應處於短缺的態勢，導致需求的復蘇，進而推動價格的上漲。
"對於我們代理公司來說，北京別墅市場的大勢我是十分看好的。從供應和需求兩個市場來看，需求相對較旺，延續瞭2013年的整體上升趨勢，我們判斷別墅市場應該還有上升的空間。" 偉業投資顧問市場發展部總監張思翼在論壇上表示。
張思翼提到，從土地市場供應情況來看，別墅在北京是一個稀缺資源，由於北京已經不批容積率為1以下的產品，所以當前在售的別墅類產品以存留市場為主。做存量市場，隻能越來越貴，不管是從投資還是自住角度，別墅都是很好的選擇，別墅市場不會受政策或者宏觀市場太大的波動影響。
純豪宅社區正被吞噬，低總價別墅市場看漲
事實上，不僅低密度住宅用地正在逐步減少，2014年講究圈層消費的豪宅市場正被威脅，隨著自住型商品房這一新房源類型的出臺，自住房供地增加，純商品房供地相應減少，這樣導致商品房供應減少，北京純商品住宅用地價格被迫推高，而對於這些將要用更高代價去消費高端豪宅的購房人，他們還將失去以往更為純粹的豪宅社區配套。
"2012年中赫拿的萬柳地王，包括去年融創的農展館地王，入市後的產品一定是十幾萬一平，他們該如何去給這些高端客戶講述自己的豪宅產品，這是今年面臨的最大的難題。在一個貧民窟邊上建一個豪宅會有人去嗎？"北京市房協秘書長陳志在論壇上表示。
近幾年來，北京出讓瞭多宗配建自住型商品房或者保障房地塊，比如中赫2012年拿的萬柳地王，將配建公租房項目，還有近期出讓的朝陽區等多宗配建自住型商品房地塊，由於開發商需要承擔建造保障房和自住房的成本，因此純新竹湖口房貸商品住宅的用地成本被推高。而一個更不能忽視的問題是，高端豪宅和保障房共處一地如何保證社區的純粹，對開發商而言提出瞭更大的挑戰。
對此，2013年北京別墅市場成交套數、面積雙料冠軍--龍湖•好望山項目營銷總監王芳表示，"這樣的地塊已經不是一塊兩塊瞭。去年我們(龍湖地產)還在考慮怎麼做，但是現在已經既定的事實就是北京就會出現這樣的產品。所以在這種情況下，類似於龍湖•好望山這樣比較幹凈的地塊，純低密度的別墅地塊還是會越來越稀缺的。"
王芳透露，龍湖•好望山在2013年套數、面積雙銷冠這樣良好的業績與北京目前別墅稀缺的特點相符合，而在整體看好的前提下，別墅市場也分兩類，一類即以龍湖•好望山為代表的別墅，低總價、全配套、社區醇熟，居住氛圍純粹，另一類則為更加高端的產品，比如潤澤莊園、龍湖雙瓏原著等頂級別墅產品。兩者相比，好望山項目由於購買門檻更低，因而成交情況更為理想。"在土地成本日益增高的情況下，好望山項目目前起價在600萬元/套，與六環外大四居及5環左右的普通公寓產品總價相當，但是卻可以享受成熟的區域配套、醇熟的居住環境以及龍湖的別墅品牌，對於整個市場來說，好望山存在很大的價值窪地。"王芳在論壇上表示。
另外，王芳透露，龍湖•好望山的成交客戶中，自住型客戶越來越多，這也預示著在限購情況下，客戶對置業將作出更加終極的選擇，更加關註生活品質。
&宜蘭縣貸款利率emsp;對於諸如龍湖•好望山這樣低總價別墅的熱銷，陳志表示，當前的市場情況下，北京改善型產品的總價區位也已經達到近600萬，而以這樣的價格能夠享受到好望山這樣的類別墅產品，對於購房人來說誘惑力巨大，陳志預測今年此類產品的市場還將更好。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-03/09342629630.shtml
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